Qual é a diferença entre tir, cap rate e dinheiro em dinheiro?

Os três termos medem diferentes tipos de perfis de investimento no setor imobiliário:

  • TIR - tenta capturar a taxa total de retorno de vários investimentos ou distribuições de uma propriedade em diferentes momentos.
  • Taxa de CAP - uma análise simplista para comparar o rendimento e o valor relativos de uma propriedade, como um título ou outros instrumentos de dívida.
  • Cash-on-cash - uma abordagem mais prática para medir o retorno absoluto de um investimento, alavancado ou não.

Cada um tem seu uso e valor específicos na análise de propriedades de investimento.

A TIR refere-se à taxa de retorno que força a soma dos fluxos de caixa descontados a igual a zero. Aqui está um artigo recente da HBR sobre isso:

Uma atualização sobre a taxa interna de retorno

.

O cap rate (abreviação de capitalization rate) é o rendimento que você obtém de um investimento. Aqui está um artigo da Investopedia:

Definição de Taxa de Capitalização | Investopedia

O dinheiro em espécie é a quantia gerada por um determinado investimento em dinheiro. Aqui está um artigo da Investopedia sobre o dinheiro na devolução:

Definição de retorno de caixa em dinheiro | Investopedia

Todas essas três métricas medem o retorno financeiro dos investimentos. Responderei a essa pergunta em termos de retornos comerciais imobiliários. Cap rate representa a receita operacional líquida (receita menos despesas operacionais) no ano 1 dividida pelo preço do edifício. Se o edifício ainda não atingiu a ocupação estabilizada, você também deseja saber a taxa de limite estabilizada. Por exemplo, se o prédio estivesse apenas 60% ocupado e tivesse um lucro operacional líquido (NOI) de US $ 10.000 com um preço de US $ 200.000, isso refletirá um limite máximo de 5% no primeiro ano. No terceiro ano, a ocupação cresce para 95%, o NOI cresce para US $ 15 mil e o teto estabilizado atingiu 7,5%. Essa métrica é um pouco bruta, mas separa boa parte do trigo do joio.

A próxima métrica, retorno em dinheiro reflete uma análise mais sofisticada. Essa métrica permite que o comprador entenda os efeitos da estratificação sobre a dívida (princípio e juros), os custos de leasing (melhorias do inquilino e comissões de leasing) e os custos dos principais itens de capital (novo lobby, telhado, HVAC, etc.). Voltando ao nosso NOI, se subtrairmos agora por princípio e juros, os custos de leasing e os principais itens de capital, chegamos ao fluxo de caixa (CF). CF agora reflete o numerador neste cálculo.

O preço representou o denominador no cálculo do cap rate. Agora, subtraímos o empréstimo do preço e adicionamos custos de fechamento para chegar ao requisito de Equidade.

Por fim, dividir o CF pelo patrimônio líquido fornece o retorno em dinheiro do ano 1. Faça esse cálculo para cada ano na projeção de 10 anos do FC. Faça a média desses cálculos anuais para chegar a uma métrica mais realista. Os retornos imobiliários por natureza são muito irregulares. A média de 10 anos ajuda a fornecer uma imagem mais realista.

A última TIR métrica incorpora o conceito de valor do dinheiro no tempo. Muito brevemente, um dólar recebido hoje tem maior valor do que o dólar recebido no futuro. Como mencionei acima, os CFs imobiliários são irregulares. Na métrica anterior, calculamos a média dos CFs. O cálculo da TIR captura o momento desses CFs irregulares. A fórmula leva em consideração o tamanho do requisito de patrimônio e cada um dos CFs na projeção de 10 anos. Também devemos projetar e calcular o efeito líquido de uma venda da propriedade em cada ano para determinar, em última análise, o apostador para vender a propriedade. Para calcular o preço de venda do imóvel, aplicamos um cap rate no NOI do imóvel no ano seguinte à venda. Se vendermos em 2018, alcançamos 2019 NOI. Subtraímos do resultado da venda o pagamento de qualquer empréstimo, etc. As forças do mercado devem influenciar amplamente a escolha dos compradores de uma taxa de limite de saída apropriada. Cada ano em uma projeção de 10 anos (começando com o digamos ano 3) terá seu próprio cálculo de TIR separado. Precisamos imaginar uma venda para o ano 3 e a cada ano para o ano 10. O objetivo aqui é determinar o melhor ano para vender a propriedade. Então, para começar, resolvemos a TIR como se tivéssemos vendido a propriedade no ano 3 (limitando o ano 4 NOI). É claro que após a venda do imóvel, não use o cálculo da TIR nos CFs que vêm após a venda do imóvel. Faça um cálculo de TIR separado para o ano 4 e cada ano subsequente. O cálculo favorece uma venda assim que o novo proprietário aluga uma propriedade com baixo desempenho.

Eu espero que você ache isto útil.

Você está perguntando sobre três cálculos distintamente diferentes:

  • Taxa Interna de Retorno (TIR),
  • Taxa de capitalização (Cap Rate) e
  • Retorno sobre o dinheiro (COCR).

Vamos levá-los por sua vez.

IRR

Eu acho que você pode eliminar este da sua rotina para analisar investimentos imobiliários.

Parece e soa impressionante, mas não é realmente "interno" e não é realmente uma "taxa de retorno".

Obriga você a calcular um fluxo de caixa descontado de zero e, em seguida, implica conclusões com base nos resultados. Não é realmente útil, mesmo que você possa fazê-lo com precisão, o que você não pode, porque também exige que você assuma a venda do investimento e coloque esses números que você não possui.

Taxa de Cap

Este é um cálculo valioso, não apenas informando informações sobre o mercado, mas também informações sobre você e onde você se sente confortável em operar no mercado e até em qual mercado.

A Taxa de Capitalização (CR), referida como Cap Rate, é a razão entre o Resultado Operacional Líquido (NOI) e o Valor de Mercado Justo (FMV) da propriedade.

O CR é a sua taxa geral de retorno sobre o valor do ativo.

CR = NOI ÷ FMV, onde

CR é a taxa de limite,

NOI é a receita operacional líquida e

FMV é o valor justo de mercado da propriedade.

Por exemplo, se você possui uma propriedade multifamiliar de US $ 500.000 que possui uma receita operacional líquida de US $ 65.000, o cálculo é:

CR = NOI ÷ FMV

CR = 65.000 ÷ 500.000

CR = 0,13

A taxa máxima para esta propriedade é de 13%.

Os investidores de um mercado específico, de um tipo específico de investimento imobiliário, na verdade não declaram qual é o seu Cap Rate, mas eles estabelecem o Cap Rate por suas decisões sobre quanto pagar por uma propriedade de investimento que tenha uma rede específica Resultado Operacional.

No exemplo acima, os investidores nesse mercado estão dispostos a pagar US $ 500.000 por uma propriedade de investimento que tenha um lucro operacional líquido de US $ 65.000. Esse consenso entre eles cria o fator de 13% como taxa de limite de mercado para propriedades desse tipo específico nessa faixa de preço específica naquele mercado específico.

COCR

O Cash on Cash Return (COCR) é a relação entre o fluxo de caixa (CF) de uma propriedade e o investimento inicial de capital (ICI).

COCR = CF ÷ ICI, em que

COCR é o Cash On Cash Return,

CF é o fluxo de caixa da propriedade e

ICI é o investimento inicial necessário para adquirir o imóvel.

Primeiro, vamos estabelecer que ICI é o pagamento inicial e todos os custos de aquisição do imóvel, geralmente os custos de fechamento detalhados em sua Declaração de liquidação HUD-1.

Agora, precisamos determinar como definiremos o fluxo de caixa (CF) porque o CF parece ter uma definição diferente, dependendo do objetivo para o qual está sendo usado.

Na verdade, o fluxo de caixa é o dinheiro que resta depois que você recebe a renda mensal em dinheiro da propriedade e paga todas as despesas mensais da propriedade.

Em outras palavras, é dinheiro, menos dinheiro.

Ele ainda tem seu próprio cálculo.

CF = I - E, onde

CF é fluxo de caixa,

I é todo o rendimento em dinheiro e

E é todas as despesas em dinheiro.

O Cálculo do fluxo de caixa é usado para criar um perfil de uma propriedade para que você possa compará-lo com outra propriedade.

Portanto, o fluxo de caixa deve incluir apenas as características de uma propriedade que todas as outras propriedades também possuem. Caso contrário, você não poderá compará-los.

Portanto, a receita da propriedade deve ser o dinheiro produzido pela operação da propriedade.

Alguns cálculos de fluxo de caixa incluem como "Renda", produto de um empréstimo obtido e garantido pela propriedade.

E alguns cálculos de fluxo de caixa incluem como "Renda", juros sobre fundos mantidos pelo proprietário da propriedade que vieram da operação passada da propriedade.

Esses dois itens não devem ser incluídos no resultado. Eles não medem o caráter ou a operação da propriedade.

Além disso, alguns cálculos de fluxo de caixa incluem o Serviço da dívida (DS) como uma das despesas deduzidas da receita de caixa. Isso também está incorreto.

E, finalmente, alguns cálculos de fluxo de caixa não incluem um número para o Cap Ex.

Não, não é uma despesa em dinheiro mensal (pelo menos você espera que não seja), mas é uma despesa real que ocorrerá em intervalos aleatórios e refletirá o verdadeiro fluxo de caixa da propriedade a longo prazo.

A inclusão de um número de Cap Ex no cálculo de fluxo de caixa permitirá comparar propriedades de degradação com propriedades em boas condições, porque as propriedades de degradação exigirão mais despesas de capital do que as propriedades em boas condições.

O seu cálculo de fluxo de caixa mais preciso e o seu cálculo de retorno de caixa mais preciso incluirão uma alocação para o Cap Ex.

Seu Retorno em dinheiro é uma boa ferramenta para comparar duas propriedades, mas provavelmente não é tão bom quando você decide comprar e manter uma propriedade por dez anos.

O Cálculo do COCR não leva em consideração o aumento anual do fluxo de caixa à medida que você aumenta os aluguéis, ou o valor temporal do dinheiro, os quais alterarão seu cálculo.

Dos três cálculos, o COCR continua sendo o meu favorito e o que me trouxe as melhores ofertas ao longo dos anos.

Eu espero que isso ajude.

Boa sorte!

Michael Lantrip

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