Avaliação bancária versus valor de mercado

Eu acho que você deveria tentar

Landly.AI

Ele estima o valor atual e a previsão de 1 ano gratuitamente

No final, tudo se resume ao conhecimento e à experiência do avaliador na análise e seleção dos comparáveis ​​utilizados. Garanto que dois avaliadores poderiam justificar 2 preços diferentes, 20% diferentes para a mesma propriedade. É por isso que faço questão de fornecer ao avaliador comps.

Minha experiência holandesa é a seguinte: vejo uma casa no escritório do corretor de imóveis, olho o preço, que não é o valor da avaliação, vou para o corretor de imóveis (não obrigatório, mas aconselhável) ele me dá sua avaliação E então a licitação começa em quarto e de volta até que um preço seja acordado. Aviso: eu nunca comprei uma casa maior que a nossa pelo preço pedido. Às vezes até menor do que o valor da avaliação.

Me pediram para responder a essa pergunta. Quando comprei minha casa no norte de Nova York em 2009, minha experiência foi a seguinte.

Em Nova York, um comprador que solicita uma avaliação da casa é obrigado por lei a fornecer o preço de compra proposto ao avaliador. O que nós (que seria eu e meus amigos que compramos casas na mesma época) descobrimos foi que geralmente a avaliação voltava exatamente $ 1000 a mais do que o preço proposto. Dessa forma, o banco pode fazer seu empréstimo, o comprador compra a casa que deseja e o avaliador recebe sua taxa. Todo mundo está feliz.

Avaliações e BPOs são opiniões, mas geralmente têm mais base para seus números do que um agente típico.

Alguns avaliadores não entendem o mercado local em que sua casa está.

Alguns avaliadores perdem dados importantes.

Eu trabalhei com agentes que enviam comparadores 'melhores' comparáveis ​​aos avaliadores e, em seguida, o avaliador altera o valor avaliado - mesmo após o relatório ser concluído.

Como investidor, raramente confio na opinião de um avaliador para avaliar uma casa para mim - valorizo ​​regularmente de 10 a 15 propriedades por semana para nossa equipe e cada propriedade é diferente.

Ser capaz de controlar os componentes / fatores que eu uso para avaliar a avaliação é uma necessidade absoluta, em vez de depender da caixa rígida que eu vi os avaliadores usarem - além disso, não preciso pagar US $ 300-400 a cada vez para obtenha uma opinião.

Em suma, se você não estiver satisfeito com seu preço avaliado, tente solicitar uma segunda avaliação ou peça a um agente de sua confiança para enviar ao avaliador melhores comps.

Por definição, uma avaliação é uma estimativa do valor de mercado com base em dados de mercado, na forma de vendas comparáveis. Sempre que um avaliador realiza uma avaliação, a abordagem que geralmente recebe mais ênfase é a abordagem de comparação de vendas. Essa abordagem usa outras casas semelhantes que foram vendidas recentemente para medir o valor de mercado da propriedade em questão. O que o avaliador normalmente faz é usar um método de

bracketing

enquanto eles escolhem pelo menos três vendas, sendo uma superior ao assunto, uma inferior ao assunto e a outra similar ao assunto. Ajustes são feitos para diferenças entre os comparáveis ​​e o assunto, como tamanho e comodidades. A propriedade que é superior ao sujeito geralmente tem ajustes negativos, a que é inferior tem ajustes positivos e a que é semelhante geralmente tem pouco ou nenhum ajuste. Após os ajustes, o "valor ajustado" das composições fica muito próximo um do outro e fornece um intervalo de valores ajustados que o avaliador usa para reconciliar um valor final para a propriedade em questão. O que acontece às vezes é que os proprietários pensam que

valor de mercado da casa é mais do que o valor da avaliação

indica que há um mal-entendido de que uma avaliação não reflete o valor de mercado, mas, na realidade, reflete.

Valor de mercado é o que o vendedor e o comprador concordam. No mercado de preços em alta ou quando há falta de estoque, os compradores podem pagar em excesso conscientemente pelo imóvel que amam. No mercado em baixa, e / ou oferta excedendo a demanda, vendas a descoberto / execuções hipotecárias, ou em situações de FSBO, os vendedores podem ficar abaixo do valor de mercado (por exemplo, se tiverem medo de perder mais ao fazer uma oferta decente). O valor de mercado pode ou não ser igual ao preço de compra.

O valor da avaliação (em transações financiadas e situações de inventário / divórcio) é uma opinião de um avaliador que precisa seguir as diretrizes de avaliação.

O avaliador pode ser mais ou menos generoso com seus "ajustes de preço" para recursos específicos de uma propriedade.

É provável que três avaliadores diferentes apresentem diferentes valores de avaliação. Não é ciência.

O preço de compra é uma indicação de muitos aspectos de uma propriedade. As avaliações geralmente entram em "valor" (voltem com o preço igual ao preço de compra). Raramente eles superam o preço de compra. E mais raramente eles estão abaixo do preço de compra.

No entanto, isso pode mudar com a atual mudança de mercado.

Normalmente, as avaliações para refinanciamento são mais conservadoras do que as avaliações feitas para uma compra. É aí que você encontrará as diferenças.

Existem considerações feitas com uma compra que não são para refinanciamento; por exemplo, quantas ofertas foram enviadas, se o mercado está subindo ou descendo e com que rapidez.

As avaliações de compra sempre estarão no preço de compra, porque a oferta é a melhor evidência do valor da propriedade - o que um comprador disposto a pagar e um vendedor disposto a aceitar. Na maioria das vezes, vemos avaliações inferiores ao preço de compra quando o mercado dispara; o mercado está subindo tão rápido que as vendas comparáveis ​​não são adequadas para usar como referência.

Uma avaliação de refinanciamento levará em consideração apenas as vendas anteriores, que podem ter mais de 30 dias ou mais.

Espero que ajude. Obrigado por me incluir no seu A2A.

Na minha experiência, para transações de compra, 90% das avaliações retornam exatamente o mesmo que o preço de compra - ao centavo.

A razão para isso é que a maioria dos avaliadores compartilha da filosofia de que o valor de mercado é determinado pelo comprador e pelo vendedor dispostos a isso.

Agora, nos outros 10% do tempo, há três problemas:

  1. Comps (vendas comparáveis) - os avaliadores precisam de componentes para estabelecer valor de mercado. Se não houver composições, é muito difícil confirmar o valor de mercado. Alternativamente, se as composições forem muito diferentes, como se o comprador pagasse drasticamente em excesso / em excesso, o avaliador é forçado a fornecer um preço com base nas composições que possui.
  2. Alguns avaliadores decidem determinar o valor de mercado, então, ocasionalmente, vejo uma venda de imóveis por US $ 600 mil e uma avaliação de US $ 590 mil ou US $ 601 mil. Eu acho isso muito bobo.
  3. Competência - Avaliadores são pessoas e as pessoas cometem erros. Às vezes, é um erro que pode ser corrigido; às vezes, o erro é devido à falta de competência. A pior avaliação que tive foi uma casa invertida e o avaliador usou a própria casa pré-remodelada como a melhor alternativa para avaliar a casa após a reforma. Não surpreendentemente, a avaliação voltou baixa.

Uma ressalva é que estou descrevendo minha experiência em Silicon Valley, CA. As avaliações podem funcionar de maneira ligeiramente diferente em outras áreas / estados. Especialmente nas áreas rurais, onde as composições podem ser muito limitadas.

Tudo depende do objetivo da avaliação, e realmente não deveria.

Se o sistema de avaliação fosse uma ciência e todas as coisas fossem iguais, funcionaria bem, não importa o objetivo, mas não é uma ciência, é baseada em opiniões, como quase tudo. Todos nós temos experiências que impactam nossas visões e opiniões sobre todas as coisas da vida.

O que eu acho é um problema é que, em uma compra de imóveis, quando o avaliador deve trabalhar de forma independente para determinar o "valor justo de mercado" de uma propriedade, eles são freqüentemente fornecidos com o Contrato de Venda e, portanto, têm um "objetivo" para apontar para, ou ponto de preço para trabalhar. Quer eles venham com "valor" ou abaixo ou acima, na minha experiência (como Corretora Associada), não acredito que uma avaliação de hipoteca seja igual a Valor de Mercado Justo.

Já tive casos em que sei que uma avaliação foi concluída e foi superior ao preço de compra de um novo comprador, mas o avaliador de hipoteca não está ciente disso e entra no preço de compra acordado. É com isso que o banco realmente se importa, mas isso é realmente do melhor interesse do comprador? E se o valor justo de mercado fosse 20% maior? Então não haveria a necessidade de pagar o seguro de hipoteca?

Infelizmente, muitas coisas acontecem na vida que não são sistemas aperfeiçoados - e realmente nunca podem ser -, mas seria ótimo ver algumas melhorias na área de metodologia de avaliação, por exemplo, muitos avaliadores não gostam quando as Opiniões sobre preço de corretora são ordenadas sobre propriedades e até tomaram uma ação legal em várias partes dos Estados Unidos para impedir que os BPOs sejam executados por REALTORS - no entanto, são os REALTORS que veem todas as propriedades no mercado em um horário definido, e os avaliadores costumam ligar para os corretores de imóveis para obter mais informações sobre as propriedades usadas como "comparáveis" para ajudar a determinar o valor.

As tentativas de aprimorar os métodos de avaliação incluíram uma variedade de modelos de avaliação automatizada, mas não existe realmente um modelo perfeito, pois os fatores determinantes no valor variam de mercado para mercado.

Na minha opinião, e com base na minha experiência (no setor desde 1986), acredito que a maioria das avaliações solicitadas pelos bancos para hipotecas e refinanciamentos estão abaixo do valor de mercado.

Respostas adicionais interessantes ...

Se uma avaliação for solicitada como parte de uma compra, o objetivo da avaliação é para o banco e confirmar que o preço pago é apropriado para os termos do empréstimo. Ou seja, se você é um programa de empréstimo de 3,5% da FHA e a casa fica abaixo do preço de venda, o comprador da FHA pode ter um problema em comprá-lo porque o banco SOMENTE oferecerá empréstimos com 96,5% de empréstimo em valor. Exemplo: a casa está contratada em US $ 200.000 com pré-pagamento de 3,5% (US $ 7.000) e empréstimo a 96,5% (US $ 193.000). A avaliação chega a US $ 185.000 e o banco está concordando apenas em cobrir a porcentagem e não o valor do dólar. Agora, o valor do empréstimo cai para US $ 178.525. Se o comprador não tiver o dinheiro adicional para cobrir a diferença entre os valores do empréstimo (US $ 14.475), é provável que este acordo esteja morto.

Agora, se a avaliação mostrar vendas comparáveis ​​que mostram que o valor pode realmente estar em US $ 210.000, o comprador estará em GRANDE estado, pois é possível que ele esteja caminhando para um patrimônio instantâneo, mas isso não mudará o preço de venda ou qualquer outro fatores da venda.

Outros estão certos de que os refinanciamentos são encarados de maneira diferente, pois geralmente possuem limites diferentes para a posição patrimonial do que no cenário de compra. Os avaliadores devem cumprir certos padrões e obrigações na maneira como desenvolvem o relatório de avaliação. Geralmente, existem diretrizes e restrições fortes quanto ao uso de propriedades semelhantes e o mais semelhante possível. Freqüentemente, isso significa que você não compara um estilo de fazenda (um andar) a uma casa de dois andares ou vários andares. Normalmente, eles devem permanecer dentro de um diferencial de 10% ou menos na metragem quadrada e na mesma era da casa, a menos que sejam feitas atualizações substanciais para comparar, digamos, uma casa de 1922 para uma nova construção. Isso acontece muitas vezes em Seattle, onde o mix de moradias é bastante diverso em certos bairros e ocorre a construção de edifícios.

Eu aludi a isso anteriormente, em uma compra, a avaliação não é para determinar o valor real de mercado, mas para confirmar que o preço pago é apropriado. É usado na avaliação de risco pelo banco no processo de subscrição.